Tranh chấp đất đai là một vấn đề pháp lý mà bất kỳ ai cũng có khả năng gặp phải trong cuộc sống. Tại bài viết này, NPLaw sẽ trình bày một số vấn đề quan trọng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ theo quy định pháp luật về đất đai hiện hành để người sử dụng đất có các kiến thức và cách giải quyết phù hợp.
I. Tìm hiểu về giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Người sử dụng đất sau khi đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên ngay cả khi người sử dụng đất có sổ đỏ, tranh chấp đất đai vẫn có thể xảy ra.
Cơ sở pháp lý: Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2021; Luật Đất đai 2013; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung năm 2017, 2019, 2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
II. Những điều cần lưu ý về tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Sau đây là các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai được nhiều người quan tâm nhất.
2.1 Đất đai đã có sổ đỏ có tranh chấp được không?
Người sử dụng đất thường cảm thấy yên tâm về quyền sử dụng đất của mình sau khi đã được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, liệu có thể xảy ra tranh chấp đất đai có sổ đỏ được không?
2.1.1 Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là tên gọi dựa trên đặc điểm về màu sắc của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quy định của pháp luật đất đai hiện hành không có quy định về thuật ngữ “sổ đỏ”. Đây chỉ là cách gọi ngắn gọn, có phần bình dân để dễ dàng trao đổi khi giao tiếp của người sử dụng đất.
Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng). Tuy nhiên, theo thói quen, cụm từ “sổ đỏ” vẫn được sử dụng.
Tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
2.1.2 Đất đai đã có sổ đỏ có tranh chấp được không?
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều người trong quan hệ đất đai theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013. Đất đai đã có sổ đỏ có bị tranh chấp không?
Đất đai đã có sổ đỏ có thể có tranh chấp. Trên thực tế, có rất nhiều tranh chấp đất đai có sổ đỏ. Pháp luật cũng thừa nhận loại tranh chấp này khi quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ, cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
2.2 Các lợi thế, quyền lợi của đất đã có sổ đỏ khi bị tranh chấp
Đất đai đã có giấy tờ để xác định quyền sử dụng đất sẽ mang lại lợi ích gì cho người sử dụng đất khi xảy ra tranh chấp? Tranh chấp đất đai có sổ đỏ được pháp luật quy định như thế nào? Hãy cùng tìm hiểu trong những nội dung sau đây.
2.2.1 Các quyền lợi của người sử dụng đất đã có sổ đỏ
Dưới đây là các quyền lợi, cụ thể:
a) Người đứng tên sổ đỏ có quyền gì?
Người đứng tên sổ đỏ sẽ được sẽ có các quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại Điều 190 và 192 Bộ luật Dân sự 2015 thì người đứng tên sổ đỏ có các quyền:
- Quyền sử dụng: chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo ý chí riêng, chỉ cần không gây thiệt hại hoặc ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng; quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
- Quyền định đoạt: chủ sở hữu có quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu,…
Còn theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 thì người đứng tên sổ đỏ có các quyền:
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản có liên quan đến đất (sổ đỏ);
- Được hưởng kết quả lao động, kết quả đầu tư từ đất;
- Được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;
- Được hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo và bồi bổ đất;
- Được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi có người xâm phạm lợi ích hợp pháp về đất đai;
- Được bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi đất;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm về đất đai.
b) Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ
Tranh chấp đất đai có sổ đỏ là tranh chấp dân sự. Theo khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải tại cơ sở. Hòa giải tại cơ sở là thủ tục bắt buộc trước khi đến bước khởi kiện theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.
Khi các bên không thể tự hòa giải thì phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hay không thành. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên và lưu hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã.
Các bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã được tiến hành theo quy định tại Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung năm 2017, 2019, 2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân xã như sau:
Bước 1: Các bên tranh chấp gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã
Bước 2: Sau khi nhận được đơn yêu cầu, Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện các công việc như sau
– Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
– Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh.
– Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Bước 3: Thông báo kết quả hòa giải.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.
Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Tuy nhiên, trong trường hợp các bên không thể hòa giải, các bên có thể tiến hành khởi kiện lên Tòa án nhân dân. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp là Tòa án huyện hoặc tỉnh nơi có đất đai đang tranh chấp theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2021.
Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.
3.1 Những vấn đề thắc mắc về trường hợp tranh chấp đất đai có sổ đỏ
Dưới đây là một số câu hỏi thường gặp xoay quanh nội dung tranh chấp đất đai có sổ đỏ.
3.1.1 Đất đai có sổ đỏ có bị thu hồi không?
Đất đai đã có sổ đỏ vẫn sẽ bị thu hồi nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 16 Luật Đất đai 2013:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh;
- Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Khi có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, người sử dụng đất có nghĩa vụ giao lại đất cho cơ quan có thẩm quyền thu hồi, quản lý.
3.1.2 Đất đai có sổ đỏ có uỷ quyền được không?
Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì thời điểm được ủy quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.”
Từ quy định trên, có thể thấy rằng, để ủy quyền sử dụng đất cho một người khác thì người ủy quyền phải là người có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.
3.1.3 Đất đai có sổ đỏ có vay được không?
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sổ đỏ có giá trị pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Do đó, người sử dụng đất có quyền dùng sổ đỏ để vay tiền bằng hình thức thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng có cung cấp dịch vụ này theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013. Hình thức vay này chính là người sử dụng đất dùng sổ đỏ để làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ đối với ngân hàng và không chuyển giao tài sản cho ngân hàng.
Trên đây là một số nội dung quan trọng về tranh chấp đất đai có sổ đỏ mà người sử dụng đất cần lưu ý. Để có thêm nhiều thông tin cũng như giải quyết tranh chấp đất đai nếu gặp phải, quý khách hàng có thể liên hệ NPLaw để được hỗ trợ, tư vấn cụ thể hơn về các bước giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả đồng thời tư vấn các vấn đề liên quan khác.
Công ty Luật TNHH Ngọc Phú
Hotline: 0913 449968
Email: legal@nplaw.vn
