Hình thức của hợp đồng
Trong bất kỳ một hoạt động kinh doanh thì hợp đồng luôn đóng vai trò rất quan trọng, đó là nền tảng để đảm bảo thỏa thuận của các bên được thực hiện trên thực tế, còn là cơ sở đầu tiên để giải quyết về tranh chấp giữa các bên. Hình thức của hợp đồng chính là cách thức thể hiện ý chí và sự thỏa thuận của các bên, tùy vào đặc điểm tính chất của giao dịch mà luật sẽ quy định về hình thức của loại hợp đồng đó. Trong mua bán nhà, công trình xây dựng, hình thức của hợp đồng có những điểm lưu ý sau:
Hợp đồng phải được lập thành văn bản
Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định hợp đồng mua bán nhà công trình xây dựng phải được lập thành văn bản[1]. Đây là điều kiện tiên quyết để đảm bảo hợp đồng có hiệu lực, nếu các bên vi phạm về hình thức này thì hợp đồng được giao kết sẽ không có giá trị pháp lý. Quy định này là hợp lý, bởi lẽ, việc mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm rất nhiều nội dung, các thông tin này không thể nào ghi nhớ qua việc thỏa thuận miệng hoặc giao kết bằng dữ liệu điện tử. Số lượng các nội dung được thỏa thuận trên thực tế rất nhiều và tùy thuộc vào tính chất loại nhà, công trình xây dựng được các bên giao dịch. Đây là hình thức tốt nhất để có thể thể hiện được thỏa thuận của các bên, lưu giữ thông tin được giao kết, và là chứng cứ trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.
van phong luat su
Hợp đồng không bắt buộc phải công chứng, chứng thực
“Công chứng hợp đồng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng”[2].Thông qua hoạt động công chứng, Công chứng viên sẽ có vai trò xác nhận về tính trung thực trong giao kết hợp đồng và xác nhận hợp đồng đảm bảo giá trị về mặt pháp lý, tuân thủ đúng quy định của pháp luật. Chính vì đặc điểm này, nên hoạt động công chứng sẽ bao gồm một chuỗi các thủ tục phức tạp kể từ khi Công chứng viên tiếp nhận ý chí của các bên giao kết hợp đồng như: xác định tư cách chủ thể, kiểm tra năng lực hành vi chủ thể, tính tự nguyện của các bên, xác định nguồn gốc đối tượng của hợp đồng, kiểm tra tính hợp pháp của đối tượng hợp đồng. Khác với công chứng, “chứng thực là là việc ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã xác nhận sao y giấy tờ, hợp đồng, giao dịch chữ kí của các nhân trong các giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện giao dịch của họ”[3]. Hoạt động này sẽ được người có thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã, huyện thực hiện; đối tượng được chứng thực là giấy tờ, hợp đồng hoặc chữ kí trong giao dịch. Công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng tạo nên giá trị pháp lý cho hợp đồng đó. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, mà hợp đồng đã được công chứng, chứng thực thì Tòa án sẽ không cần phải kiểm tra tính hợp pháp của những hợp đồng này. Công chứng, chứng thực được xem là “thẩm phán” phòng ngừa các rủi ro trong giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng nói riêng và kinh doanh bất động sản nói chung.
luat su hinh su
Quy định về công chứng, chứng thực của hợp đồng là một điều kiện về hình thức để đảm bảo cho hợp đồng có hiệu lực, không bị vô hiệu. Trước đây, khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chưa được ban hành, thì hợp đồng mua bán nhà ở được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, theo đó hợp đồng này bắt buộc phải công chứng, chứng thực trừ một số trường hợp pháp luật có quy định khác[4]. Nếu hợp đồng được quy định phải công chứng, chứng thực mà các bên không thực hiện sẽ bị tuyên vô hiệu. Khi Luật Nhà ở được ban hành thì quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng ‘thoáng” hơn, cụ thể trong trường hợp bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần phải công chứng, chứng thực[5]. Luật Kinh doanh bất động sản ra đời sau, các đối tượng kinh doanh được mở rộng không chỉ là nhà ở mà còn có các loại công trình khác. Luật Kinh doanh bất động sản cũng đã quy định cho phép các bên được thỏa thuận về việc công chứng,chứng thực hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng[6], nghĩa là việc công chứng chứng thực này có thể được thực hiện hoặc không thực hiện, mà không làm ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng. Như vậy, công chứng, chứng thực hợp đồng trở thành quyền lựa chọn của các bên, và được quy định thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.
văn phòng luật sư
Quy định công chứng, chứng thực như trên là linh hoạt và là một bước tiến phát huy hiệu quả trong kinh doanh bất động sản. Bởi lẽ, trong giao dịch mua bán nhà, công trình xây dựng lúc này, bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, khác với bên bán nhà, công trình xây dựng trong một giao dịch mua bán dân sự thông thường. Cho nên việc xác thực hợp đồng lúc này là không cần thiết, vì thủ tục công chứng có thể sẽ mất nhiều thời gian. Hơn nữa, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng sẽ căn cứ vào giá trị của hợp đồng, vì thế nếu quy định bắt buộc công chứng thì các bên thực hiện giao dịch phải đóng thêm phí, thông thường khoản phí này sẽ do bên mua trả. Bên cạnh đó, nếu quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực đối với loại hợp đồng này thì Nhà nước đã can thiệp quá sâu vào quan hệ của các bên trong hợp đồng, vốn dĩ đây là một quan hệ và sự tự do ý chí của các bên phải đặt lên trên hết. Vì thế, quy định không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng một mặt sẽ giúp các bên tiến hành thực hiện giao kết hợp đồng nhanh chóng, mặt khác giúp các bên tiết kiệm được chi phí.
luật sư hình sự
Vấn đề hợp đồng mẫu
luat su
Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng là loại hợp đồng mua bán tài sản. Xét về bản chất thì hợp đồng được các bên trao đổi thương lượng từ đó thực hiện giao kết tức là thể hiện tự do ý chí của các bên. Về nguyên tắc, không bên nào được đưa ra một bản hợp đồng với những điều khoản soạn sẵn và buộc bên kia ký vào. Tuy nhiên, trong mua bán nhà ở thương mại thì việc trao đổi thương lượng dường như không tồn tại, hợp đồng được đưa ra dựa trên ý chí đơn phương của chủ đầu tư – bên bán, thông qua việc soạn thảo sẵn hợp đồng mẫu.
Để sử dụng hợp đồng mẫu vào trong kinh doanh, Luật Bảo vệ người tiêu dùng quy định doanh nghiệp phải thực hiện đăng kýhợp đồng mẫu với cơ quan có thẩm quyền[7]. Theo quy định tại Quyết định số 02/2012/QĐ-TT thì hợp đồng mẫu mua bán chung cư thương mại là một trong số tám đối tượng bắt buộc phải được đăng ký. Vì vậy, chủ đầu tư muốn sử dụng các hợp đồng đã được soạn sẵn để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở với khách hàng thì trước tiên phải đăng ký hợp đồng mẫu đó,tùy thuộc vào phạm vi áp dụng của hợp đồng trong một tỉnh hoặc nhiều tỉnh mà chủ đầu tư phải tiến hành đăng ký với Cục quản ký cạnh tranh hoặc Sở Công thương[8]. Theo tác giả, hợp đồng mẫu này phải được đăng ký với Cục quản lý cạnh tranh. Bởi lẽ, trường hợp bên mua nhà là tổ chức và các nhân trong nước không hạn chế về nơi trú, tức là những hợp đồng mẫu này có thể áp dụng ở phạm vi nhiều tỉnh. Tuy vậy, thực tế hiện nay cho thấy, số lượng hợp đồng mẫu về mua bán nhà được đăng ký với Cục quản lý cạnh tranh không nhiều, trái ngược với số lượng chủ đầu tư và dự án về nhà ở đang được thực hiện. Tính từ thời điểm Quyết định số 02/QĐ-TT có hiệu lực là ngày 01/03/2012 cho tới tháng 6/2014 tổng số lượng các doanh nghiệp đăng ký hợp đồng mẫu về mua bán căn hộ chung cư là 60 doanh nghiệp (năm 2012 có 29 doanh nghiệp đăng ký; năm 2013 có 14 doanh nghiệp đăng ký; năm 2014 có 27 doanh nghiệp đăng ký)[9], đây là con số rất nhỏ so với con số 4.015 dự án về phát triển nhà ở, khu đô thị mới trên phạm vi cả nước[10]. Với thực trạng đăng ký này, thì rủi ro trong giao kết hợp đồng giữa nhà đầu tư với khách hàng là rất cao. Những điều khoản trong hợp đồng được soạn sẵn và có lợi cho chủ đầu tư, như về nghĩa vụ bàn giao, nghĩa vụ thanh toán, cách tính diện tích nhà, phạt vi phạm, điều kiện bất khả kháng… trong khi đó phần đông khách hàng khi giao kết hợp đồng không nhận ra những quy định bất lợi này, đến khi thực hiện trên thực tế thì dễ dẫn đến tranh chấp.
luật sư
Ví dụ: Về quy định không rõ ràng trong điều khoản thanh toán của hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư là Liên doanh TNHH phát triển đô thị mới AK với khách hàng mua nhà trong một dự án tại Hà Nội. Hợp đồng này quy định về điều khoản thanh toán tại Điều 3.3 (b) về thanh toán tiền đợt 2 như sau: “trong vòng 15 ngày kể từ ngày bên bán thông báo cho bên mua về việc hoàn tất phần thô của căn nhà”. Tiếp đó Điều 5.1 của hợp đồng quy định: “Đồng thời với việc thanh toán đợt 2, Bên bán và Bên mua sẽ tiến hành bàn giao phần thô của căn nhà”. Phía khách hàng mua nhà hiểu rằng, nghĩa vụ thanh toán tiền đợt hai chỉ phát sinh khi phía chủ đầu tư gửi thông báo hoàn tất phần thô của căn nhà, việc thực hiện thanh toán sẽ được thực hiện song song với việc chủ đầu tư bàn giao phần thô. Trong khi đó chủ đầu tư cho rằng hợp đồng có đính kèm các mẫu thông báo, nhưng không có mẫu thông báo hoàn thành phần thô, việc thông báo hoàn thành phần thô đã được thực hiện trong “thông báo về chương trình cải tạo nhà” gửi cho khách hàng trước đó. Cách hiểu của chủ đầu tư về điều 3.3 (b) là việc bàn giao phần thô chỉ thực hiện khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền lần 2 và chỉ khi khách hàng có yêu cầu. Như vậy về cùng một điều khoản nhưng lại có hai cách hiểu trái ngược nhau, các bên tìm cách giải thích để có thể bảo vệ được quyền lợi của mình.Việc chủ đầu tư của dự án Splendora quy định về điều khoản như trên là không rõ ràng, tạo ra sự nhầm lẫn của phía khách hàng và vận dụng giải thích theo hướng có lợi cho mình.
Đối với những quy định không rõ ràng trong hợp đồng mẫu, Bộ luật Dân sự quy định rằng: “Trong trường hợp hợp đồng theo mẫu có điều khoản không rõ ràng, thì bên đưa ra hợp đồng theo mẫu phải chịu bất lợi khi giải thích”[11] và “Trong trường hợp bên mạnh thế đưa vào hợp đồng nội dung bất lợi cho bên yếu thế, thì khi giải thích hợp đồng phải theo hướng có lợi cho bên yếu thế”[12]. Tuy nhiên, đánh giá tính rõ ràng của quy định trong hợp đồng mẫu và sự bất lợi của quy định đó đối với bên mua sẽ phụ thuộc vào cách hiểu và giải thích của Hội đồng xét xử. Cho nên, trong giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thương mại người mua phải cảnh giác, thận trọng có sự tìm hiểu kỹ lưỡng và nên có sự tư vấn pháp lý, từ đó có thể giảm được rủi ro cho mình.
van phong luat su tphcm
Bên cạnh những quy định không rõ ràng trong hợp đồng mẫu với mục đích chủ đầu tư sẽ giải thích theo hướng có lợi cho mình, thì còn tồn tại thực trạng đó là chủ đầu tư đưa vào những quy định có lợi cho mình, những điều khoản này bất lợi cho khách hàng. Có điều khoản dễ dàng nhận ra, nhưng cũng có những điều khoản được quy định một cách khéo léo mà người mua không dễ phát hiện
Ví dụ: Quy định bất bình đẳng về quyền nghĩa vụ giữa bên bán và bên mua trong mua bán trong hợp đồng mẫu mua bán căn hộ Tân Hương (TP. Hồ Chí Minh).
Về quy định phạt vi phạm, đối với chủ đầu tư thì mức phạt được quy định khi bàn giao căn hộ sau 06 tháng là: (1% x giá trị đã thanh toán x số ngày chậm trễ)/ 30. (khoản 6.1 Điều 6) tương đương với 0,3%/tháng; đối với khách hàng mức phạt được quy định là theo lãi suất quá hạn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố tại thời điểm chậm thanh toán trên số tiền chậm thanh toán của đợt phải thanh toán. Ta thấy rằng với quy định trên thì mức lãi suất được áp dụng đối với bên chủ đầu tư là rất nhỏ khoảng 0,01% một ngày. Đối với lãi suất áp dụng để tính lãi suất quá hạn không được thỏa thuận trong hợp đồng, mức lãi suất quá hạn của Ngân hàng nhà nước quy định là 150% x lãi suất áp dụng[13], cho nên lãi suất được tính cho khách hàng luôn cao hơn so với lãi suất được tính cho bên mua, điều này có lợi cho chủ đầu tư.
văn phòng luật sư tphcm
Về cơ sở đơn phương chấm dứt hợp đồng. Theo quy định trong hợp đồng chậm thanh toán của khách hàng theo từng đợt quá 30 ngày được xem là cơ sở để bên bán có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng (khoản 6.3 Điều 6). Tuy nhiên, đối với việc vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà của bên bán, không được xem là điều kiện để bên mua có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng. Rõ ràng trong trường hợp này chủ đầu tư đã quy định theo hướng có lợi cho mình, nếu quá tiến độ bàn giao nhà thì sẽ không bị chấm dứt hợp đồng, và nếu bị phạt hợp đồng thì mức lãi suất áp dụng cũng tối ưu hơn so với mức lãi suất áp dụng của khách hàng.
luật sư tphcm
Trước những diễn biến phức tạp về hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn sẵn, Bộ Xây dựng đã ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà trong phụ lục của Thông tư số 16/TT-BXD, quy định những nội dung bắt buộc cần phải có trong một hợp đồng mẫu của bên bán. Và hiện nay, tiếp tục có mẫu hợp đồng mới kèm theo phụ lục của Thông tư số 03/2014/TT-BXD. Tuy nhiên, pháp luật về kinh doanh bất động sản lại không có cơ chế để kiểm tra về việc tuân thủ hợp đồng mẫu của chủ đầu tư, và cũng không có chế tài đối với vi phạm của các chủ đầu tư trong việc tuân theo mẫu hợp đồng của Bộ Xây dựng. Hiện nay, pháp luật chỉ quy định về xử phạt hành chính đối với những chủ đầu tư không đăng ký hợp đồng mẫu. Đối với những trường hợp này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 185/2013/NĐ-CP về vi phạm, với mức phạt cao nhất là 70 triệu đồng. Theo tác giả, nên có bổ sung quy định về xử phạt vi phạm hành chính đối với việc tuân thủ mẫu hợp đồng của chủ đầu tư, từ đó tạo được cơ chế chặt chẽ để chủ đầu tư chấp hành hơn nữa quy định trong việc xây dựng các hợp đồng mẫu, từ đó có thể bảo vệ tốt hơn quyền lợi khách hàng.
luat su tphcm
Bài cùng chuyên mục:
► Hợp dồng và tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
► Quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
► Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
