Khi giá đất ngày càng cao thì việc tranh chấp đất đai xảy ra ngày càng phổ biến và phức tạp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn được người dân gọi là “ Sổ đỏ” là một giấy tờ pháp lý chứng minh được quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay khi đã có sổ đỏ nhưng vẫn xảy ra trường hợp tranh chấp đất đai. Vậy, pháp luật có quy định như thế nào về trường hợp tranh chấp đất đai khi đất đã có sổ đỏ? Có những hướng giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ là gì? Hãy cùng NP LAW tìm hiểu dưới bài viết sau đây.
I. Đất đã có sổ đỏ có tranh chấp được không?
Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Thực tế khi sử dụng đất, dù đất đã có sổ đỏ những vẫn có thể xảy ra các trường hợp như: nhầm lẫn khi chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất hoặc do sai sót trong quá trình đo đạc diện tích đất, kiểm tra đất,… làm phát sinh những mâu thuẫn giữa các bên trong quá trình sử dụng, dẫn đến việc tranh chấp đất đai dù đã có sổ đỏ.
Như vậy, đất đã có sổ đỏ vẫn có thể xảy ra tranh chấp và cũng khá phổ biến.
II. Ví dụ thực tế về trường hợp tranh chấp đất đai có sổ đỏ
Sau đây, NP LAW sẽ nêu một ví dụ để Quý bạn đọc hiểu rõ về trường hợp tranh chấp đất đai có sổ đỏ, như sau:
Gia đình ông H đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Y cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ruộng đất năm 1956 và từ đó đến nay tài sản chưa bị sang tên đổi chủ hay sang nhượng quyền sở hữu ruộng đất cho bất kỳ ai.
Sau khi được cấp Giấy chứng nhận thì gia đình ông H có cho ông M, là em trai ông H dùng để thả bèo nuôi cá tại thửa đất, do gia đình ông H đi làm ở xa nên không có nhu cầu sử dụng. Sau một thời gian đi làm nơi đất khách thì ông H quyết định về quê dưỡng già. Khi về quê, ông H yêu cầu em mình là ông M trả lại phần đất mà ông đã cho ông M dùng để thả bèo nuôi cá nhưng ông M không đồng ý vì cho rằng đó thuộc quyền sở hữu của mình, đã sử dụng từ xưa đến nay.
Hai bên đã xảy ra tranh chấp mặc dù ông H có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên cũng không tự hòa giải được và có hòa giải tại Ủy ban nhân dân nhưng không thành. Do đó, ông H đã khởi kiện.
Như vậy, có thể thấy, trong thực tế hiện nay, việc có sổ đỏ nhưng vẫn có thể xảy ra tranh chấp, có khi dẫn đến việc mất đất.
III. Các hướng giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ là gì?
Khi có tranh chấp đất xảy ra, thì sẽ có các hướng giải quyết như sau:
1. Hòa giải tranh chấp đất đai
– Theo quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”.
Như vậy, các bên tranh chấp được nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở, tuy nhiên kết quả giải quyết phụ thuộc vào sự thiện chí của các bên.
– Ngoài ra, các bên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.
Theo quy định trên, nếu các bên tranh chấp không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để hòa giải.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện và Thẩm phán sẽ trả lại đơn khởi kiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015.
Còn đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.
Nếu hòa giải thành thì kết thúc tranh chấp; nếu hòa giải không thành thì tùy vào từng trường hợp mà pháp luật có cách giải quyết khác nhau.
2. Khởi kiện tại Tòa án nhân dân
Căn cứ khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, thì đương sự khởi kiện tranh chấp đất có sổ đỏ tại Tòa án nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định của Luật Đất đai 2013.
Như vậy, trong trường hợp các bên tranh chấp có Sổ đỏ hoặc một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất, sau khi hòa giải không thành nếu muốn giải quyết tranh chấp thì chỉ có sự lựa chọn duy nhất là phải khởi kiện tại Tòa án.
IV. Giải đáp các thắc mắc về tranh chấp đất đai có sổ đỏ
4.1. Kiểm tra đất có tranh chấp không bằng cách nào?
Để kiểm tra đất có tranh chấp hay không thì có thể sử dụng những cách như sau:
– Liên hệ với Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc liên hệ trực tiếp công chức địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất để hỏi xem có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấp hay không hoặc tranh chấp đất thực tế.
– Liên hệ với cơ quan thi hành án dân sự để tìm hiểu xem thửa đất có liên quan đến việc thi hành bản án giải quyết tranh chấp đất đai hay không.
– Hỏi những người dân xung quanh hoặc người sử dụng đất liền kề.
– Xin thông tin đất đai tại Văn phòng/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất. (Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT)
4.2. Khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ như thế nào?
Việc khởi kiện tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ được thực hiện như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
– Đơn khởi kiện
– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Sổ đỏ hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.
– Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
– Giấy tờ pháp lý của người khởi kiện;
– Các giấy tờ chứng minh khác.
Bước 2: Nộp đơn khởi kiện
Theo quy định tại khoản 1 Điều 190 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì có 3 hình thức nộp đơn như sau:
– Nộp trực tiếp tại Tòa án;
– Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
– Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
Bước 3: Tòa thụ lý và giải quyết
– Nếu hồ sơ chưa đủ mà đúng thẩm quyền của Tòa án thì Tòa án yêu cầu bổ sung.
– Nếu hồ sơ đủ:
+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.
+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp cho Tòa.
+ Sau đó Tòa sẽ thụ lý.
Cơ sở pháp lý: khoản 2 Điều 144, Điều 191, 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Bước 4: Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử
– Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng.
Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).
Cơ sở pháp lý: khoản 1 Điều 203, khoản 1 Điều 205 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
4.3. Án phí, lệ phí giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ?
Căn cứ theo tiểu mục 1 Mục II Phần A Danh mục án phí, lệ phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14. Mức án phí sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai được xác định như sau:
STT
TÊN ÁN PHÍ
MỨC THU
01
Đối với tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, lao động không có giá ngạch
300.000 đồng
02
Đối với tranh chấp về dân sự có giá ngạch
Từ 6.000.000 đồng trở xuống
300.000 đồng
Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng
5% giá trị tài sản có tranh chấp
Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng
20.000. 000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng
36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng
72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng
Từ trên 4.000.000.000 đồng
112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.
4.4. Có trường hợp nào tranh chấp đất đai có sổ đỏ nhưng vẫn bị mất đất không?
Hiện nay, có trường hợp đất đai có sổ đỏ những vẫn có thể xảy ra tranh chấp dẫn đến việc mất đất. Ví dụ như tranh chấp trong trường hợp sổ đỏ sai vị trí thửa đất hoặc tranh chấp đất đai nằm trên sổ đỏ hộ liền kề.
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2013 thì khi có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận thì thuộc trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp.
V. Tại sao nên tìm luật sư tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai có sổ đỏ
Tranh chấp đất đai là một lĩnh vực tranh chấp có thủ tục phức tạp nhất. Nếu không hiểu biết nhiều và không nắm được những quy định về đất đai thì rất có thể sẽ bị mất đất nếu có xảy ra tranh chấp.
Vì thế, mỗi người nên tìm hiểu, trang bị cho mình những thông tin cơ bản về Luật Đất đai, hoặc có thể tìm đến sự hỗ trợ giúp đỡ từ công ty luật để được tư vấn về pháp luật đất đai, để từ đó có hiểu rõ hơn về luật đất đai, nhất là để tự bảo vệ quyền lợi của bản thân mỗi khi có tranh chấp, tránh các tranh chấp xảy ra.
Trên đây là nội dung tư vấn của NP LAW về tranh chấp đất có sổ đỏ muốn gửi đến quý khách hàng. Mọi vướng mắc chưa rõ hoặc có nhu cầu hỗ trợ vấn đề pháp lý khác như: Doanh nghiệp; Sở hữu trí tuệ; Lao động; Tư vấn và hỗ trợ tiến hành thủ tục xin cấp các loại giấy phép con…quý khách vui lòng liên hệ với NP LAW để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng, kịp thời.
CÔNG TY LUẬT TNHH NGỌC PHÚ
Hotline: 0913449968
Email: legal@nplaw.vn
